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买房,不要再信仰区域规划了

  原创作者:李宇嘉

  微信公众号:李玉佳财产注释

1。

在哪里规划,将有利于房地产市场

周六,我去深圳参加一个房地产论坛,讨论投资新区房地产市场的价值前景。出席会议的嘉宾们都在谈论新区的规划前景如何宏大,以及美丽的规划地图,电子笔走的地方,商业中心,汽车工业城,文化创意园,特色小镇,轨道交通等等很多要点。当然,结论是前景非常好。

粉丝们,不知道这些计划是如何传递给房价上涨的,但是大家都认为,有了这些计划,就会有想象力,未来房价会上涨。这个新区有两个主要功能区,即高铁站周围的商业核心区和北方的技术核心区。问题是,商业区是好还是技术园区是好的,它如何有利于房价?

2。

计划的空间可能是多余的

给出的逻辑是投资和技术公司已经落户,他们已经创造了对周围房屋的匹配需求。但是,从深圳的角度来看,商业区,科技园等可能供过于求。在上一阶段,高丽国际,第一财经和其他媒体报道。2019年上半年,深圳甲级写字楼空置率达到23.3%,前海写字楼空置率高达65.7%。

尽管有关于深圳的官方传闻,“没什么”,新成立的企业数量仍然很高,人口仍在流入。深圳仍然是中国最有前途的城市。然而,最近深圳向前海企业提供租金补贴的努力反映了莫名其妙的困境和尴尬。近年来,除原有的南山,福田等老中心区外,深圳还建有四大总部基地,加上周边的龙岗,龙华,宝安等,正在建设新的中心,总办公楼剩余是坚定的事实。

3。

办公室需求正在迅速下降

更关键的是,对办公楼的需求正在迅速下降。过去,资产泡沫猖獗,融资宽松,P2P,私募股权,初创公司,房地产等,所有这些都是高端写字楼的“大户”。如果不进入这些办公楼,他们就不会尴尬地谈论生意。但现在,随着杠杆率的下降和融资的收紧,金融和房地产正在慢慢挤进泡沫,大多数人对“支持面子”没有做任何事情。

此外,为了节省成本,初创公司已经开始减少办公空间,甚至搬到家里工作,生活和办公融合,降低成本和更多时间。此外,传统工业园区的改造,Wework,共享空间和远程办公等各种简单空间的出现使得高租金办公楼看起来像“看不见”。

4。

如果计划没有落实到底,我该怎么办?

因此,即使在像深圳这样的城市,无论是哪个新区,都有计划(一般规定,空间,工业,交通等),建造办公楼,并用规划概念和想象力来刺激房地产市场。这太可能了。在下一步,关键是计划是否可以到位,是否可以放入那些公园和办公楼,最后是支持房屋的需求。

如果这些计划无法实施,公园将无法招募企业,而想象力过度的房价将会飙升。是否有必要吐出一些?事实上,在过去的几年里,所有新区都在规划,依靠规划概念和想象力来支持土地出让和支持高房价。现在,工业空间已经足够了。关键是现金流是否可以实现。

5。

新区规划将房价推高至历史高位

对于住房而言,新区规划的无限想象已将房价推向前所未有的高位,导致对“挤压”的需求。在2019年上半年,深圳房地产市场发生了很大变化。新房屋由4万元的低成本区域取代,包括光明,沙井和坪山。业主权力的传统区域,龙华和宝安中心区,以及特区的“私人住宅”。

2019年上半年,深圳新房市场面积90-144平方米增长至45%,比去年同期(下图)增长15%。上半年,迫切需要卖空交易 - 万科星城,秦城大正大成,华强市等主要单位均在90-144级;上半年,豪华住宅项目,半岛城市州和新天鹅堡三期主要单位也在这里。区域部分。

因此,未来在龙华和宝安的中心地区,由于房价居高不下,住房购买也必须以需求的改善为主。与刚刚需要的相比。这种需求更多地关注儿童教育,周围生活和通勤的便利性,社区的成熟,周围的景观和人文。作者熟悉深圳的这些领域。从满足改善的角度来看,与特区的差距仍然比较大。

6。

买房子,你可以仔细选择它

只需要开始移动到更远的边缘,然后转移到公寓;在中心区,“豪宅”,住房变化的需求占主导地位。此外,未来房价涨幅将放缓,收益上涨将不具成本效益,二手房交易税将高,平均客户订单交易期将延长,即房间更换期将延长,第二个住房交换期将延长。 (甚至没有改变)。即使你换房子,你也会挑选,挑选。因为有很多房子供您选择,而且有很多时间供您选择,未来是买方的市场。

因此,那些新区已经做了很多宏伟的规划,当你的计划无法实现,行业无法引入,必然的结果是,由于缺乏现金流,周边的公共服务和配套设施可以不弥补。挑剔的需求将“用脚投票”。当然,没有行业,它不会阻止你成为一个“沉睡的城市”,但“沉睡的城市”的价格是交通拥堵。

与此同时,在城市中睡觉将使教育和其他公共服务更少(因为新的地区财政没有钱),因此在匹配中有短板的新区域已经捉襟见肘。这是一个恶性循环。当然,在过去,每个人都更关心房价上涨了多少并隐瞒了支撑问题。由于当地政府的“稳定房价”,这种负面反馈过程刚刚开始,但总体趋势是不可逆转的。

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